Realitný trh v Chorvátsku 2026Kto kupuje nehnuteľnosti v Chorvátsku
V prvom štvrťroku 2026 kúpili cudzinci v Chorvátsku 1 670 nehnuteľností, o 14 % menej ako rok predtým. Od rekordného roka 2022 počet každý rok klesá. Najviac nákupov pochádza zo Slovinska, Nemecka a Rakúska. Zo Slovenska prišlo v roku 2025 383 nákupov, o 42 % menej ako v roku 2022. Čísla pochádzajú z chorvátskej daňovej správy, ktorá eviduje každú kúpnu zmluvu.
Kto kupuje: nákupy podľa krajiny pôvodu
Slovinsko predbehlo v roku 2025 Nemecko ako najväčšiu krajinu kupujúcich. Počet nákupov z Nemecka sa od roku 2022 takmer znížil na polovicu. Žiadna z deviatich najsilnejších krajín nezaznamenala nárast, len Maďarsko a Poľsko držia svoju úroveň. Slovensko je s 383 nákupmi na 8. mieste.
Všetkých 15 krajín v tabuľke
| Krajina | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Podiel 2025 | Od roku 2022 | Vývoj | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Slovinsko | 3 296 | 3 407 | 3 533 | 2 576 | 28,1 % | pokles 22 % | |
| 2 | Nemecko | 3 627 | 3 018 | 2 665 | 1 962 | 21,4 % | pokles 46 % | |
| 3 | Rakúsko | 1 541 | 1 347 | 1 187 | 875 | 9,6 % | pokles 43 % | |
| 4 | Bosna a HercegovinaBosna a H. | 612 | 493 | 469 | 464 | 5,1 % | pokles 24 % | |
| 5 | Česko | 768 | 683 | 586 | 460 | 5,0 % | pokles 40 % | |
| 6 | Maďarsko | 421 | 375 | 451 | 399 | 4,4 % | pokles 5 % | |
| 7 | Poľsko | 394 | 378 | 418 | 391 | 4,3 % | pokles 1 % | |
| 8 | Slovensko | 658 | 622 | 496 | 383 | 4,2 % | pokles 42 % | |
| 9 | Taliansko | 312 | 323 | 310 | 241 | 2,6 % | pokles 23 % | |
| 10 | Srbsko | 170 | 168 | 140 | 185 | 2,0 % | nárast 9 % | |
| 11 | Holandsko | 198 | 206 | 218 | 170 | 1,9 % | pokles 14 % | |
| 12 | Ukrajina | 82 | 104 | 112 | 135 | 1,5 % | nárast 65 % | |
| 13 | USA | 133 | 123 | 114 | 128 | 1,4 % | pokles 4 % | |
| 14 | Švédsko | 225 | 183 | 159 | 98 | 1,1 % | pokles 56 % | |
| 15 | Švajčiarsko | 63 | 81 | 105 | 97 | 1,1 % | nárast 54 % | |
| Cudzinci spolu | 13 344 | 12 284 | 11 659 | 9 159 | 100 % | pokles 31 % |
Počet kúpnych zmlúv podľa krajiny pôvodu kupujúceho. Graf: deväť najsilnejších krajín 2025, tabuľka: 15 najsilnejších. Započítané sú aj pozemky, orná pôda a garáže.
Prvý štvrťrok 2026: pokles pokračuje
Od januára do marca 2026 kúpili cudzinci v Chorvátsku 1 670 nehnuteľností. V prvom štvrťroku 2025 to bolo 1 934. Celkovo sa kupovalo tiež menej. Podiel cudzincov zostal na dobrých 7 %.
| Január až marec | 2025 | 2026 | Zmena |
|---|---|---|---|
| Všetky nákupy | 26 909 | 23 444 | pokles 13 % |
| Nákupy cudzincov | 1 934 | 1 670 | pokles 14 % |
| Podiel cudzincov | 7,2 % | 7,1 % | bez zmeny |
Najviac nákupov v prvom štvrťroku 2026: Slovinsko 439, Nemecko 366, Rakúsko 183, Bosna a Hercegovina 99, Česko 92. Slovensko: 78. Oba roky so stavom z začiatku apríla, preto sú porovnateľné. Za roky 2022 až 2024 daňová správa štvrťročné čísla už nezverejňuje.
Chorvátski kupujúci formujú trh
Cudzinci tvoria len malú časť trhu. V roku 2025 sa v Chorvátsku predalo 117 795 nehnuteľností, z toho 108 636 kupujúcim z Chorvátska. Aj u nich počet od roku 2022 klesol, ale len o 12 %.
Podiel nákupov zo zahraničia je už roky medzi 6 a 10 %. Na pobreží je výrazne vyšší, v Istrii išla v roku 2025 viac ako každá štvrtá nehnuteľnosť zahraničnému kupujúcemu.
| Rok | Všetky | Chorvátsko | Cudzinci | Podiel |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 108 914 | 101 821 | 7 093 | 6,5 % |
| 2019 | 108 153 | 100 965 | 7 188 | 6,6 % |
| 2020 | 102 779 | 96 513 | 6 266 | 6,1 % |
| 2021 | 123 894 | 114 317 | 9 577 | 7,7 % |
| 2022 | 137 386 | 124 042 | 13 344 | 9,7 % |
| 2023 | 137 479 | 125 195 | 12 284 | 8,9 % |
| 2024 | 135 304 | 123 645 | 11 659 | 8,6 % |
| 2025 | 117 795 | 108 636 | 9 159 | 7,8 % |
Podiel Istrie podľa vyhodnotenia daňovej správy v bulletine Opereta č. 5: 26,9 %.
Pobrežné regióny v porovnaní
Takmer štyri z desiatich nehnuteľností v Chorvátsku sa predávajú na pobreží. V roku 2025 bolo v siedmich pobrežných župách 46 004 nákupov, 39 % všetkých nákupov v krajine. V prvom štvrťroku 2026 bol podiel 43 %.
Najviac nákupov bolo v roku 2025 v Kvarnerskom zálive a v Istrii. Nárast zaznamenali len Zadar a Lika-Senj. Zadar bol v prvom štvrťroku 2026 najsilnejšou pobrežnou župou.
| Župa | Nákupy 2025 | oproti 2024 | Jan. až marec 2026 |
|---|---|---|---|
| Kvarnerský zálivPrimorje-Gorski kotar | 9 970 | pokles 32 % | 1 915 |
| IstriaIstarska | 9 807 | pokles 16 % | 1 933 |
| ZadarZadarska | 8 569 | nárast 11 % | 2 165 |
| Split-DalmáciaSplitsko-dalmatinska | 8 391 | pokles 24 % | 1 966 |
| Šibenik-KninSibensko-kninska | 3 999 | pokles 22 % | 847 |
| Dubrovnik-NeretvaDubrovacko-neretvanska | 2 770 | pokles 18 % | 696 |
| Lika-SenjLicko-senjska | 2 498 | nárast 6 % | 537 |
| Pobrežie spolu | 46 004 | pokles 18 % | 10 059 |
Nákupy všetkých kupujúcich v župe, teda domácich aj cudzincov, vrátane vnútrozemia. Koľko cudzincov kupuje v jednotlivých župách, daňová správa nezverejňuje. Pre Istriu uvádza v bulletine Opereta podiel cudzincov 26,9 %.
Turisti a kupujúci v porovnaní
Slovinci kupujú vzhľadom na svoje dovolenkové cesty najviac. Na 1 000 slovinských hostí pripadli v roku 2024 viac ako dva nákupy nehnuteľností. Nemci sú tesne pod jedným nákupom. Slovensko nasleduje s 1,0 nákupu na 1 000 hostí hneď za Slovinskom.
Vpredu sú najmä susedné krajiny. Odtiaľ je pobrežie dobre dostupné autom. Naša skúsenosť: kto cestuje rýchlo, využíva svoju nehnuteľnosť častejšie. Krátka cesta je preto pre mnohých kupujúcich dôležitým dôvodom na kúpu. Švédsko je výnimka. Krajina leží ďaleko, napriek tomu pripadá na 1 000 hostí 0,7 nákupu.
Briti, Taliani a Poliaci chodia do Chorvátska často, kupujú však zriedka. Pri Veľkej Británii pripadá na 1 000 hostí len desatina nákupu.
| Krajina | Hostia | Nákupy | na 1 000 |
|---|---|---|---|
| Slovinsko | 1 571 000 | 3 533 | 2,2 |
| Slovensko | 500 000 | 496 | 1,0 |
| Bosna a Hercegovina | 515 000 | 469 | 0,9 |
| Nemecko | 3 072 000 | 2 665 | 0,9 |
| Česko | 729 000 | 586 | 0,8 |
| Rakúsko | 1 510 000 | 1 187 | 0,8 |
| Švédsko | 231 000 | 159 | 0,7 |
Hostia: príchody v komerčných ubytovaniach 2024 podľa chorvátskeho štatistického úradu DZS. Nákupy 2024 podľa daňovej správy. Tabuľka ukazuje sedem krajín s najviac nákupmi na 1 000 hostí.
Realitný trh v Chorvátsku 2026: výhľad
Pokles pokračuje aj v roku 2026, ale nie všade. V Zadarskej župe stúpol počet nákupov v prvom štvrťroku o 17,5 %. Rástla aj Split-Dalmácia a Dubrovnik-Neretva. Istria a Kvarnerský záliv naopak ďalej strácali. Zadar je tak prvýkrát pred Kvarnerským zálivom na druhom mieste za Záhrebom.
Ceny zatiaľ neklesajú. V našom prieskume zo septembra 2026 bola ponuková cena na pobreží v priemere 4 180 EUR/m², takmer o 8 % viac ako v roku 2025. Úplné čísla o nákupoch za rok 2026 zverejní daňová správa pravdepodobne na jar 2027. Doplníme ich potom tu.
Časté otázky
Koľko cudzincov kupuje v Chorvátsku nehnuteľnosti?
V roku 2025 to bolo 9 159 kúpnych zmlúv, 7,8 % všetkých nákupov v Chorvátsku. Maximum bolo v roku 2022 s 13 344. Od januára do marca 2026 pribudlo 1 670 nákupov.
Z ktorých krajín kupujúci pochádzajú?
Predovšetkým zo Slovinska s 2 576 nákupmi, Nemecka s 1 962 a Rakúska s 875. Tieto tri krajiny spolu tvoria 59 % všetkých nákupov zo zahraničia.
Koľko Slovákov kupuje nehnuteľnosti v Chorvátsku?
V roku 2025 to bolo 383 nákupov, o 42 % menej ako v roku 2022 s 658. V roku 2016 ich bolo 196. V prvom štvrťroku 2026 pribudlo 78. Slovensko je na 8. mieste krajín kupujúcich.
Klesli ceny v dôsledku nižšieho dopytu?
Nie. Ponukové ceny na pobreží vzrástli od roku 2022 do roku 2026 o 35 % na priemerných 4 180 EUR/m². Len necelých 5 % ponúk zlacnelo v roku 2026.
Záver: menej kupujúcich, napriek tomu vyššie ceny
Od roku 2022 klesol počet nákupov zo zahraničia o takmer tretinu. Ponukové ceny na pobreží vzrástli v rovnakom období o 35 %, z 3 090 na 4 180 EUR/m². Predávajúci teda ceny takmer neznižujú, hoci sa kupuje menej. V našom prieskume 2026 zlacnelo zo 7 652 ponúk s porovnaním cien len 371, necelých 5 %.
Nákupy a ceny v pobrežných regiónoch
| Región | Nákupy | Ceny | Nákupy 2022 → 2025 | Cena 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|
| IstriaIstarska | −31 % | +38 % | 14 315 → 9 807 | 3 150 → 4 350 € |
| Kvarnerský zálivPrimorje-Gorski kotar | −16 % | +36 % | 11 920 → 9 970 | 2 952 → 4 010 € |
| Severná DalmáciaZadar, Šibenik-Knin | −11 % | +39 % | 14 174 → 12 568 | 2 810 → 3 910 € |
| Stredná DalmáciaSplit-Dalmácia | −28 % | +28 % | 11 599 → 8 391 | 3 440 → 4 410 € |
| Južná DalmáciaDubrovnik-Neretva | −19 % | +37 % | 3 421 → 2 770 | 3 340 → 4 560 € |
Nákupy všetkých kupujúcich v župe, teda domácich aj cudzincov, vrátane vnútrozemia. Ceny: ponukové ceny Panorama Scouting, prieskumy 2022 a september 2026. Ceny v EUR/m².
Zdroje: Porezna uprava, chorvátska daňová správa, Evidencije prometa nekretnina, stav k 02.04.2026, hodnoty za 2025 predbežné, prvý štvrťrok 2025 podľa Lider z apríla 2026. Drzavni zavod za statistiku, Turizam u 2024. Panorama Scouting, Ceny nehnuteľností v Chorvátsku 2026. Stav stránky: október 2026.