Kúpa nehnuteľnosti v Chorvátsku - informácie o priebehu kúpy a o kúpnej zmluve

V Chorvátsku - na rozdiel od strednej Európy - predávajúci väčšinou nemá s realitnou kanceláriou dohodnutú exkluzivitu. Vyhradzuje si právo ponúkať svoju nehnuteľnosť v Chorvátsku aj sám alebo cez viacero ďalších realitných kancelárií.

Podľa uhla pohľadu je to voľná súťaž alebo „divoký západ“. Dôsledkom je, že často napríklad

- tú istú nehnuteľnosť ponúka viacero realitných kancelárií - na internete sú k tej istej nehnuteľnosti rôzne ceny, pretože nie všetci zúčastnení včas zapracujú všetky zmeny ceny či stavu

- podrobnosti ako presné adresy, poloha na Google Maps, katastrálne čísla či zápisy v pozemkovej knihe sa v prvom kroku nezverejňujú, pretože by ich niekto mohol obísť.

- záujemca musí pri serióznych kanceláriách z dôvodu transparentnosti pred zverejnením presnej adresy, resp. pred obhliadkou nehnuteľnosti najprv podpísať zmluvu (formulár obhliadky), ktorá realitnej kancelárii zaručuje províziu v prípade kúpy nehnuteľnosti.

Neseriózne kancelárie to nie vždy robia a neskôr prídu s niekedy "tučnými" nárokmi, ktoré však podľa chorvátskeho práva môžu byť čiastočne oprávnené.

Z toho, čo je opísané vyššie, vyplýva, že

- kupujúci by mal byť veľmi opatrný, ak sa na jednu a tú istú nehnuteľnosť pýta v rôznych kanceláriách.

- nemá veľký zmysel hľadať na internete - ako pri smartfóne – tak, že žiadate čo najpresnejšie informácie (katastrálne údaje, zápisy v pozemkovej knihe a pod., pozri vyššie – tie nedostanete) a potom si pozriete už len najlepšie zdokumentované nehnuteľnosti.

- rovnako málo zmyslu má len tak naslepo jazdiť a oslovovať ľudí. Niekedy síce dostanete skvelé ponuky, no nakoniec vás často „oklamú“, pretože dokumenty nehnuteľností väčšinou nezodpovedajú tomu, čo predávajúci sľubujú.

Za rozumné považujeme zvoliť strednú cestu:

a. približne 3 týždne pred možnou obhliadkou urobiť prieskum

b. nechať si poslať exposé najzaujímavejších nehnuteľností

c. vybrať 3-5 nehnuteľností na skutočnú obhliadku.

Vopred je na to potrebné určiť typ nehnuteľnosti (dom, byt, pozemok a pod.), finančný rámec a podstatné veci, na ktorých vám záleží, napríklad: m², počet spální, počet kúpeľní/WC, vzdialenosť od mora, výhľad na more, bazén a pod.

Treba pritom myslieť na to, že aj v Chorvátsku uvádzaná obytná plocha zahŕňa v rôznom percentuálnom podiele časti schodiska či zádveria, balkóny a terasy - skutočne využiteľná obytná plocha je potom často o dosť menšia v porovnaní so stredoeurópskymi očakávaniami. Preto: vyžiadajte si pôdorys bytov / domov, aby ste zistili čistú obytnú plochu (pri starších nehnuteľnostiach však pôdorysy často neexistujú).

Potom je najlepšie absolvovať obhliadku vopred vybranej nehnuteľnosti s realitnou kanceláriou. Výhodou je okrem iného prítomnosť neutrálnej osoby, ktorá si aj neskôr pamätá, čo sa dohodlo, a to je niekedy potrebné. Záujemca tak tiež nestojí bez ochrany oproti predávajúcemu, ktorý často veľmi dobre vie, že jeho zahraničný partner chorvátskym zvyklostiam pri kúpe a právu nehnuteľností nerozumie alebo rozumie len málo.

Pri obhliadke sa často ešte dá hovoriť o cene nehnuteľnosti a ústne sa dohodnúť na nej, na prípadných podrobnostiach a lehotách – predtým to často nejde, pretože vlastníci si chcú najprv urobiť obraz, či je záujem o kúpu skutočný.

Ak sú presvedčené srdce aj rozum, odporúčame 'udrieť'. Ak nie je presvedčené srdce alebo rozum, odporúčame od kúpy upustiť.

Po dohode sa spravidla začínajú tieto ďalšie kroky:

Žiadosť o číslo OIB

Kupujúci najprv potrebuje daňové číslo; treba teda požiadať o číslo OIB (Osobni Identifikacijski Broj), ktoré potrebuje každý, kto chce v Chorvátsku uzatvárať právne úkony s notárskym overením.

Ako cudzinec máte tri možnosti. Podľa našich skúseností je najjednoduchšie vybaviť si OIB osobne na mieste alebo tým poveriť miestneho advokáta. Ide to rýchlo a spravidla bez doplňujúcich otázok.

• Osobne: na príslušnej pobočke chorvátskej daňovej správy Porezna uprava. Vezmite si so sebou cestovný pas a vyplňte žiadosť o číslo OIB (stránka chorvátskej daňovej správy, v angličtine).
• Online: Občania EÚ môžu od roku 2014 požiadať o OIB cez chorvátsky občiansky portál e-Gradani. Tam zvoľte službu "Electronic PIN (OIB) assignment" a pri prihlásení svoju krajinu. Prihlasujete sa elektronickým preukazom totožnosti svojej krajiny.
• Na základe plnej moci: Žiadosť za vás podá advokát. Plná moc musí byť v chorvátčine alebo musí byť preložená.

Podklady: vyplnená žiadosť a cestovný pas, originál na nahliadnutie a kópia.
Náklady: spravidla žiadne.
Trvanie: Na mieste sa číslo spravidla vydá hneď. Online alebo na základe plnej moci to trvá až osem dní.

Potvrdenie o OIB si dobre uschovajte. Notár, úrady a ďalšie inštitúcie sa naň pýtajú. Číslo budete potrebovať aj neskôr, napríklad na prepis elektriny a vody na vaše meno.

Potom nasleduje zmluva o budúcej zmluve, resp. zmluva.

Zásadne platí: kúpna zmluva na nehnuteľnosť na chorvátskom území sa riadi chorvátskym právom, aj keď napríklad predávajúci aj kupujúci nie sú Chorváti.

V Chorvátsku sa často najprv uzatvára zmluva o budúcej zmluve – kupujúci a predávajúci si tak dávajú určitý čas na splnenie vzájomných povinností: kupujúci dostane čas napríklad na zabezpečenie celej kúpnej ceny a predávajúci musí prípadne ešte vybaviť / doplniť dokumenty, napríklad energetickú certifikáciu a pod., ktoré sú potrebné na legálnu kúpu / predaj nehnuteľnosti. Ide o to, že to jednak trvá a jednak sú tieto dokumenty často spoplatnené. Mnohí vlastníci ich vybavia až vtedy, keď majú istotu, že peniaze naozaj dostanú.

V zmluve o budúcej zmluve sa zvyčajne dohodne záloha / rezervácia (väčšinou 10%-20% kúpnej ceny), ktorá je splatná hneď po podpise zmluvy o budúcej zmluve.

S vlastníkom sa však dá dohodnúť aj na tom, že sa uzavrie len samotná kúpna zmluva a kúpna cena sa uhradí naraz – za predpokladu, že obe strany majú všetko, čo je na legálnu kúpu potrebné – platné a úplné dokumenty a celú sumu.

V zmluve o budúcej zmluve sa zachytia všetky podmienky kúpy, ktoré sa neskôr objavia aj v kúpnej zmluve. Túto zmluvu môže v Chorvátsku pripraviť buď licencovaná realitná kancelária (v Chorvátsku je mnoho maklérov so štátnou skúškou, ktorí by mali mať na túto činnosť oprávnenie), alebo advokát. Podstatný obsah zmluvy o budúcej zmluve by mal zahŕňať:

• Mená a adresy zmluvných strán

• Opis nehnuteľnosti vo všetkých dôležitých bodoch

• Výpis z pozemkovej knihy na overenie zápisu nehnuteľnosti

• Doklad o tom, či je nehnuteľnosť bez dlhov, resp. aké ťarchy na nej viaznu

• Dohodnutú kúpnu cenu nehnuteľnosti a výšku zálohy.

• Termín u advokáta (resp. termín u notára na overenie) na podpis kúpnej zmluvy

• Vedľajšie náklady, resp. možné termíny splátok

• Termín odovzdania nehnuteľnosti (platba a odovzdanie)

• Dohody o tom, čo sa stane, ak kúpna zmluva nakoniec nevznikne - či už pre legálnosť nehnuteľnosti, alebo preto, že strany zmluvy o budúcej zmluve nedodržia svoje záväzky.

Bežné dohody sú:

• Kupujúci prichádza o zaplatenú zálohu, ak od kúpy odstúpi alebo v dohodnutej lehote neuhradí zvyšok sumy.

• Predávajúci naopak musí kupujúcemu zaplatiť dvojnásobok zálohy, ak nehnuteľnosť v tejto lehote predsa len predá inak alebo od predaja odstúpi.

V období medzi zmluvou o budúcej zmluve a kúpnou zmluvou, ktoré zvyčajne trvá 1 až 6 mesiacov (podľa toho, čo ešte treba urobiť), advokát, resp. realitná kancelária ďalej pracuje na vybavení kúpy. Zásadne odporúčame prizvať nemecky alebo anglicky hovoriaceho advokáta (jeho náklady však znáša kupujúci), ktorý z právneho hľadiska preverí zákonnosť a úplnosť dokumentov a ručí za ne. Niektoré právne nároky pri starších nehnuteľnostiach (alebo pozemkoch) vznikli podľa socialistického práva Juhoslávie a dokumenty môžu ešte pochádzať z tejto doby. Dnes - podľa práva v súlade s EÚ - ich treba posudzovať inak. Pritom sa znova preverí aj aktuálny výpis z pozemkovej knihy, aj aby sa zaistilo, že sa medzičasom nezmenili vlastnícke vzťahy ani možné ťarchy. Včas by ste si mali zabezpečiť aj úradne overeného súdneho prekladateľa/tlmočníka. Zmluvy o nehnuteľnostiach v Chorvátsku musia byť vyhotovené v chorvátčine, aj keď napríklad predávajúci a kupujúci pochádzajú z inej / tej istej krajiny. Aj rokovania a pod. prebiehajú väčšinou v chorvátčine a treba dávať pozor, aby povedané zodpovedalo napísanému. Realitná kancelária navyše nie je na prekladateľské práce oprávnená svojou licenciou ani povinná svojou činnosťou.

Pri overení kúpnej zmluvy si kupujúci musí u notára najprv nechať overiť občiansky preukaz / cestovný pas. Adresa v občianskom preukaze, resp. bydlisko v cestovnom pase by sa mali zhodovať s údajmi v kúpnej zmluve. Predávajúci a kupujúci potom za prítomnosti notára, najlepšie aj advokáta a prekladateľa, podpíšu kúpnu zmluvu, ktorú notár overí. Kupujúci pri notárskom podpise kúpnej zmluvy nemusí byť prítomný – predávajúci však musí prísť k notárovi. Kupujúci potom zaplatí predávajúcemu zmluvne dohodnutý zvyšok sumy (malo by sa to diať cez banku) a nehnuteľnosť sa odovzdá.

Poverený advokát alebo realitná kancelária podá podpísanú kúpnu zmluvu a príslušné dokumenty na súd, aby získal povolenie na zápis do pozemkovej knihy. Najprv nasleduje predbežný zápis (podobne ako poznámka o prevode) na meno kupujúceho. Po získaní povolenia sa kupujúci zapíše do pozemkovej knihy ako vlastník. Vypočíta sa daň z prevodu nehnuteľností a kupujúcemu príde príslušné oznámenie. Daň je 3% (od 1.1.19) z kúpnej ceny nehnuteľnosti uvedenej v kúpnej zmluve (nie z ceny zariadenia) alebo z hodnoty nehnuteľnosti, ktorú určí daňový úrad (napríklad pri podozrení, že v zmluve je uvedená nižšia cena). Platí to pri kúpe súkromnou osobou. Často je praktické hneď vybaviť aj potrebné prihlásenia/prehlásenia: týkajú sa najmä prihlásenia na obci, zmien zmlúv a faktúr za elektrinu, vodu, odvoz odpadu a telefón, ako aj odporúčaného poistenia nehnuteľnosti. Veľkou pomocou je, ak má vlastník novej nehnuteľnosti v Chorvátsku osobu, ktorá sa postará o menšie záležitosti okolo nehnuteľnosti. My, resp. naši partneri na mieste vám s tým radi pomôžeme alebo sprostredkujeme vhodné kontakty, ak tieto - niekedy časovo náročné - úkony nemôžete alebo nechcete robiť sami.

Vedľajšie náklady pri kúpe nehnuteľnosti v Chorvátsku - ako orientačné pravidlo odporúčame našim klientom počítať so 7-10% kúpnej ceny na všetky vedľajšie náklady – tak budete skôr na bezpečnej strane.

Hlavné položky sú:

a.) Daň z prevodu nehnuteľností: 3 % (od 1.1.2019) (pri kúpe súkromnou osobou, občanom EÚ)

b.) Provízia realitnej kancelárie: 3% (plus chorvátska DPH). Informácia k DPH: zákon (nemecký zákon o DPH, UStG, §3a, bod 3) predpisuje uplatniť DPH krajiny, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, a odviesť ju tam.

c.) Náklady na advokáta: 1% -1,5% plus chorvátska DPH (25%) – podľa náročnosti zmluvy.

V Chorvátsku štandardne odporúčame prizvať advokáta na vypracovanie zmluvy, kontrolu legálnosti a úplnosti dokumentov na kúpu a pod., pretože notár tam robí oveľa menej ako v strednej Európe: len overuje.

Panorama Scouting spolupracuje s viacerými špecializovanými advokátmi. Ak chcete, radi vám ich sprostredkujeme.

d.) Notárske a ďalšie poplatky (tlmočník, pozemková kniha, prihlásenia a prehlásenia a pod.) - podľa náročnosti / miestneho cenníka. Môže sa stať, že vám náš partner na mieste ponúkne, že vám vybaví číslo OIB, urobí prehlásenia, zariadi za vás niektoré pochôdzky a pod.

Podrobnejšie vysvetlenie týchto nákladov nájdete tu: Vedľajšie náklady pri kúpe nehnuteľnosti v Chorvátsku.

Ešte hľadáte vhodnú nehnuteľnosť? Naša aktuálna ponuka: Kúpa domu v Chorvátsku, Kúpa bytu v Chorvátsku a Kúpa pozemku v Chorvátsku.