Časté otázky o kúpe nehnuteľnosti v Chorvátsku

Áno. Od vstupu Chorvátska do EÚ môžu občania štátov EÚ a EHP kupovať nehnuteľnosti do veľkej miery rovnako ako chorvátski štátni občania. Pre občanov Švajčiarska a občanov štátov mimo EÚ platia osobitné pravidlá, ktoré vysvetľujeme v ďalších bodoch.

Občania a právnické osoby z členských štátov EÚ, ako aj z Islandu, Lichtenštajnska a Nórska kupujú nehnuteľnosti v zásade za rovnakých podmienok ako chorvátski štátni občania. Súhlas príslušného ministra na to nepotrebujú. Výnimkou sú určité oblasti, najmä poľnohospodárska pôda.

Občania Švajčiarska môžu nehnuteľnosti v zásade tiež kupovať za rovnakých podmienok ako chorvátski štátni občania. Pri zápise vlastníctva do pozemkovej knihy však musia navyše predložiť potvrdenie o prechodnom pobyte v Chorvátsku.

Občania krajín mimo EÚ, EHP a Švajčiarska môžu nadobudnúť vlastníctvo, ak medzi ich domovským štátom a Chorvátskom platí vzájomnosť (reciprocita). V takom prípade je potrebný súhlas príslušného ministerstva, o ktorý sa žiada písomne.

Ako občan EÚ alebo EHP nie. Občania štátov mimo EÚ potrebujú na kúpu súhlas Ministerstva spravodlivosti a správy v Záhrebe, ktorý sa udeľuje v správnom konaní.

Pre poľnohospodársku pôdu platia osobitné zákonné pravidlá, ktoré sa líšia od kúpy bežných stavebných a obytných nehnuteľností. Kto chce takúto pôdu kúpiť, mal by si to vopred nechať právne preveriť. Často využívaným riešením je kúpa cez chorvátsku spoločnosť.

Zahraniční kupujúci môžu založiť chorvátsku spoločnosť (d.o.o.) a cez ňu kupovať nehnuteľnosti - využíva sa to okrem iného na kúpu pozemkov mimo stavebných zón alebo na organizáciu turistického prenájmu. Spoločnosť so sebou prináša priebežné povinnosti a náklady; v prípade potreby vám sprostredkujeme špecializovaných advokátov a daňových poradcov.

Postup zahŕňa najmä: výber a obhliadku nehnuteľnosti, ústnu dohodu o cene a podmienkach, žiadosť o číslo OIB, právnu kontrolu dokumentov, prípadne uzavretie zmluvy o budúcej zmluve so zálohou, uzavretie notársky overenej kúpnej zmluvy a nakoniec zápis do pozemkovej knihy.

OIB (Osobni Identifikacijski Broj) je chorvátske daňové a identifikačné číslo. Potrebuje ho každý, kto chce v Chorvátsku uzavrieť notársky overený právny úkon - je teda podmienkou kúpy nehnuteľnosti.

Ako cudzinec žiadate o OIB osobne na chorvátskej daňovej správe Porezna uprava, online cez chorvátsky občiansky portál alebo cez advokáta na základe plnej moci. Potrebná je vyplnená žiadosť a cestovný pas. Na mieste sa číslo spravidla vydá hneď, online alebo na základe plnej moci to trvá až osem dní. Všetky kroky: Žiadosť o číslo OIB.

V Chorvátsku sa často najprv uzatvára zmluva o budúcej zmluve. Dáva obom stranám čas splniť svoje povinnosti - kupujúci môže pripraviť kúpnu cenu, predávajúci doplniť chýbajúce dokumenty. V zmluve o budúcej zmluve sa už zachytia všetky podstatné podmienky kúpy, ktoré sa neskôr objavia v kúpnej zmluve.

Bežná je záloha, resp. rezervácia vo výške približne 10% až 20% kúpnej ceny, splatná po podpise zmluvy o budúcej zmluve.

Zvyčajne platí: Ak kupujúci odstúpi alebo včas nezaplatí zvyšok sumy, prichádza o zálohu. Ak odstúpi predávajúci alebo nehnuteľnosť predá inak, musí kupujúcemu spravidla vrátiť dvojnásobok zálohy.

Toto prechodné obdobie trvá zvyčajne jeden až šesť mesiacov, podľa toho, ktoré dokumenty treba ešte vybaviť. Počas tejto doby advokát preveruje zákonnosť a úplnosť dokumentov a aktuálny výpis z pozemkovej knihy.

Predávajúci musí prísť k notárovi, aby overil jeho podpis. Kupujúci a predávajúci podpíšu kúpnu zmluvu, notár ju overí. Potom kupujúci zaplatí dohodnutý zvyšok sumy a nehnuteľnosť sa odovzdá.

Nie. Kupujúci nemusí byť pri notárskom podpise prítomný. Konkrétna prax však závisí od notára, ktorý úkon vykonáva. Predávajúci naopak musí prísť k notárovi.

Áno, v zásade je to možné. Keďže pred chorvátskym notárom treba overiť len podpis predávajúceho, kupujúci môže v princípe zmluvu podpísať aj na diaľku a poslať ju. Čoraz viac chorvátskych notárov však potom vyžaduje overenie (apostilu) príslušného krajinského súdu v domovskej krajine kupujúceho, preložené súdnym tlmočníkom. Odporúčame starostlivé plánovanie s advokátom a prekladateľom.

Poverený advokát / notár alebo realitná kancelária podá kúpnu zmluvu s dokumentmi na súd. Najprv často nasleduje predbežný zápis na meno kupujúceho, po povolení sa kupujúci zapíše ako vlastník.

Zmluvy o nehnuteľnostiach v Chorvátsku musia byť povinne vyhotovené v chorvátčine, aj keď kupujúci a predávajúci pochádzajú z iných krajín. Aj rokovania prebiehajú väčšinou v chorvátčine.

Odporúčame úradne overeného súdneho tlmočníka, aby povedané zodpovedalo napísanému a aby prípadný preklad zmluvy z chorvátčiny do nemčiny, angličtiny a pod. zodpovedal chorvátskemu znení (ktoré v prípade pochybností platí). Realitná kancelária nie je oprávnená ani povinná robiť prekladateľské práce.

V Chorvátsku zásadne odporúčame prizvať advokáta - na vypracovanie zmluvy a kontrolu legálnosti a úplnosti dokumentov. Notár tam spravidla len overuje a nepripravuje zmluvu, ako je to v strednej Európe.

Notár v Chorvátsku kontroluje podstatné formálne náležitosti zmluvy, spravidla overuje podpis predávajúceho na kúpnej zmluve a tým zaručuje platnosť podpisu. Zmluvu naopak pripravuje advokát.

Advokát starostlivo preverí dokumenty nehnuteľnosti - okrem iného vlastnícke vzťahy, výpis z pozemkovej knihy, to, či je nehnuteľnosť bez dlhov, a napríklad legálnosť stavebnej dokumentácie. Tak sa zaistí, že nehnuteľnosť možno predať bez sporov.

Od vstupu do EÚ má Chorvátsko čoraz modernejší systém pozemkovej knihy a katastra s pomerne transparentnou právnou istotou. Pri starších nehnuteľnostiach môžu právne nároky pochádzať ešte z minulosti, preto je dôležitá kontrola advokátom.

Odovzdanie prebieha zvyčajne vtedy, keď je kúpna zmluva podpísaná a overená a kúpna cena úplne zaplatená. Predávajúci najprv potvrdí prijatie peňazí, čím už zápisu kupujúceho nič nebráni. Potom nasleduje fyzické odovzdanie nehnuteľnosti.

Úschovné účty (escrow accounts) sú v Chorvátsku v zásade dostupné, napríklad cez advokátov alebo notárov. Či má úschova v konkrétnom prípade zmysel, alebo či nie je lepšie zvoliť iné zabezpečenie, najlepšie preberiete so svojím advokátom.

Ako orientačné pravidlo odporúčame počítať s približne 7% až 10% kúpnej ceny na všetky vedľajšie náklady. Patrí sem najmä daň z prevodu nehnuteľností, provízia realitnej kancelárie, náklady na advokáta a prekladateľa a menšie notárske a správne poplatky.

Pri kúpe súkromnou osobou je daň z prevodu nehnuteľností 3% (od 1.1.2019). Základom dane je kúpna cena uvedená v kúpnej zmluve alebo hodnota nehnuteľnosti určená daňovým úradom.

Ak je predávajúcim firma zaregistrovaná v chorvátskom systéme DPH a v kúpnej zmluve uvedie DPH (25%), kupujúci neplatí 3% daň z prevodu, pretože DPH je už zahrnutá v kúpnej cene. To je častý prípad pri novostavbách.

Bežná provízia realitnej kancelárie pre kupujúceho je v Chorvátsku 3% - 4% plus chorvátska DPH. V Panorama Scouting platí kupujúci províziu 3% plus DPH len vtedy, keď sa kúpa skutočne uskutoční.

Za skúsených advokátov sa pri kúpe nehnuteľnosti v Chorvátsku zvyčajne počíta s 1% až 1,5% plus DPH, podľa náročnosti a konštrukcie zmluvy.

U notára vznikajú pomerne nízke náklady v rozsahu desiatok až nižších stoviek eur, pretože spravidla len overuje. Za súdneho tlmočníka, zápis do pozemkovej knihy a prihlásenia a prehlásenia vznikajú ďalšie menšie sumy, väčšinou v rozsahu nižších stoviek eur.

Sadzba DPH je v Chorvátsku 25%.

Pri kúpnej cene 100 000 EUR (súkromná kúpa, občan EÚ, súkromný predávajúci) vychádza napríklad: daň z prevodu 3% = 3 000 EUR, provízia realitnej kancelárie 3,75% vrátane DPH = 3 750 EUR, náklady na advokáta približne 1,25% vrátane DPH = 1 250 EUR a ďalšie poplatky približne 400 EUR - spolu teda približne 108 400 EUR. Presné sumy sa môžu líšiť podľa náročnosti a miestneho cenníka.

Pri priebežných nákladoch naši klienti na dane zvyčajne počítajú s približne 2 až 2,50 EUR/m2 ročne. Presná výška a aktuálny zákonný stav závisia od polohy a využitia - poradia vám chorvátski daňoví odborníci, ktorých vám radi sprostredkujeme.

Či sa pri neskoršom predaji platí daň zo zisku z predaja, závisí okrem iného od doby držby, využitia a vašich osobných pomerov. Odporúčame to pred predajom prebrať s daňovým poradcom; v prípade potreby vám sprostredkujeme vhodných odborníkov.

Financovanie cez chorvátske banky je pre zahraničných kupujúcich v zásade možné, využíva sa však len zriedka. Mnohí kupujúci financujú kúpu vo svojej domovskej krajine. Radi vám odporučíme kontakty na individuálne poradenstvo.

Chorvátsko zaviedlo 1. januára 2023 euro. Platby sa preto robia v eurách.

K priebežným nákladom patria okrem iného dane, elektrina, voda, odvoz odpadu, komunálne poplatky a poistenie nehnuteľnosti. Výška závisí od polohy, veľkosti a využitia nehnuteľnosti.

Náklady na elektrinu sú v Chorvátsku približne na polovici nemeckej úrovne. Skutočná výška závisí od spotreby a využitia nehnuteľnosti.

Turistický prenájom je možný, vyžaduje však príslušnú licenciu (o ktorú musí nový vlastník požiadať nanovo) a dodržiavanie daňových povinností. Občania EÚ môžu takúto licenciu získať za rovnakých podmienok ako chorvátski štátni občania. Radi vám sprostredkujeme odborníkov na podrobnosti.

Pri plnej obsadenosti sa v súčasnosti zvyčajne počíta s výnosom približne 4% až 7% z príjmov z prenájmu. K tomu sa pridáva šanca na rast hodnoty nehnuteľnosti.

Nie. Kúpa nehnuteľnosti automaticky nevedie k povoleniu na pobyt v Chorvátsku. Na to platia osobitné predpisy o pobyte cudzincov.

Po odovzdaní sa zmluvy na elektrinu, vodu, odvoz odpadu a ďalšie prípojky prepíšu na nového vlastníka. Naši partneri na mieste vám s týmito - niekedy časovo náročnými - úkonmi radi pomôžu.

V Chorvátsku v zásade platí zákonné právo verejného prístupu ku všetkým úsekom mora. Geografické zvláštnosti však môžu spôsobiť, že niektoré pláže pôsobia fakticky ako súkromné. Štát, resp. jeho orgány, ktoré sú vlastníkmi bezprostredného pásma pláže a morského pobrežia, však môžu časti z neho prenajať, napríklad hotelom, reštauráciám a pod.

Pri nehnuteľnosti priamo pri mori treba z času na čas naplánovať opatrenia proti usadzovaniu soli. Rozumné je zohľadniť aj výšku nehnuteľnosti nad hladinou mora - najmä pre vietor a vlny v zimných mesiacoch. Treba počítať aj s pomerne vysokou vlhkosťou vzduchu na pobreží; ak sa nehnuteľnosť nevyužíva nepretržite, treba zabezpečiť pravidelné vetranie, prípadne vykurovanie.

Ako kupujúci platíte len miestne obvyklú províziu vo výške 3% plus (chorvátska) DPH - a to len vtedy, ak sa kúpa cez nás uskutoční. Ak nenájdeme nič vhodné, naša služba je pre vás bezplatná.

Odporúčame vopred určiť typ nehnuteľnosti, finančný rámec a najdôležitejšie kritériá (plocha, spálne, vzdialenosť od mora, výhľad na more, bazén). Rozumné je urobiť prieskum niekoľko týždňov pred obhliadkou, vyžiadať si exposé a vybrať približne tri až päť nehnuteľností na obhliadku.

Realitná kancelária prináša do kúpy neutralitu a znalosť trhu a sprevádza vás od výberu až po zápis do pozemkovej knihy. Práve pre zahraničných kupujúcich, ktorí chorvátske zvyklosti a chorvátske právo nehnuteľností poznajú len málo, to znamená výrazne viac istoty.